こんにちは！
星ヶ丘不動産の小嶺です。
今回は【初期費用重視の方向け！星ヶ丘エリアで手頃な家賃で見つかる店舗賃貸物件】
についてお伝えいたします。
この内容は重要ですから、十分理解されるようお願いします。
※不動産を購入や借りる際の重要事項説明の時に言う決め台詞です（笑）
DIYで店舗を造ることは、コストを抑えつつ、お店の個性を最大限に表現できる素晴らしい方法です。ただし、プロに任せるべき専門工事とDIYでできる部分を明確に区別し、計画的に進めることが成功の鍵となります。
【DIYでできること、プロに任せるべきこと】
DIYでできること
比較的簡単で、専門
的な資格が不要な作業はDIYで行えます。
・壁と床: 壁紙の張り替え、塗装、コンクリートの剥き出し仕上げ、床材（フロアタイル、クッションフロアなど）の施工。
・家具: 店内のスペースに合わせたカウンターや棚、什器の製作。
・装飾: 看板の製作、ディスプレイ、小物を使った装飾。
・その他: 既設の照明器具を交換する（※簡単なものに限る）、塗装、ペインティングなど。
プロに任せるべきこと
感電や火災、事故の危険がある工事や、資格が必要な専門工事はプロに依頼しましょう。
・電気工事: 配線、コンセントの増設、照明器具の設置など。
・ガス工事: ガス管の設置や移設。
・給排水工事: 配管の設置、キッチンやトイレなどの水回り設備の工事。
・強度や安全性に関わる構造工事: 耐震性や耐久性が求められる箇所。
【 成功させるための進め方とポイント】・コンセプトの明確化: どのようなお店にしたいのか、全体的なイメージを固めます。DIYでどこまで実現できるか見通しを立てやすくなります。
・居抜き物件の活用: 内装や設備の一部が残っている居抜き物件を選ぶと、DIYの範囲を減らせて初期費用を抑えられます。
・計画とスケジュールの設定: 全体工程を洗い出し、DIYする作業と業者に依頼する作業を切り分けます。作業に要する日数を決めて、開店日に間に合うように無理のないスケジュールを立てましょう。
・費用の見積もり: DIY部分にかかる材料費や工具代を算出し、業者に依頼する工事の見積もりと合わせて予算全体を把握します。
・工具と材料の準備: 必要な工具をリストアップし、DIYの進捗に合わせて材料を調達します。DIY経験が浅い場合は、作りやすい箱型の棚などから挑戦してみましょう。
・DIYの実施: 作業は、解体・撤去→下地組み→設備工事（プロ）→最終仕上げ（DIY）の順番で進めます。壁や床の広い面積から着手すると、仕上がりの達成感を味わいやすいです。
・業者との連携: 専門工事は業者に依頼し、DIYする箇所との兼ね合いを密に打ち合わせることで、スムーズな店舗造りが実現します。
【DIY店舗造りのメリットと注意点】
メリット
・コスト削減: 業者に依頼する費用を抑えられます。
・理想の店舗を実現: 細部にまでこだわった、オリジナリティあふれる内装に仕上げられます。
・愛着が深まる: 自分の手で作り上げた店舗には、特別な愛着が湧きます。
注意点
・失敗のリスク: 経験不足により、完成度が低くなったり、かえって費用が高くつく可能性があります。
・事故の危険: 専門知識なしで電気やガスなどを扱うと、大きな事故につながる恐れがあります。
・スケジュール遅延: 想定外の作業や不慣れな作業で、開店が遅れる場合があります。
・大家さんとの確認: 賃貸物件の場合、DIYできる範囲について事前に大家さんや管理会社に確認しましょう。
DIYでどこまで手掛けるか、ご自身のスキルと予算に合わせて計画を立て、理想の店舗造りを実現させてください。
店舗の家賃を設定する際は、事業の収益性や運営コストを考慮し、周辺相場とのバランスを見極めることが重要です。以下に家賃設定の具体的なコツをまとめます。
1. 売上に対する適正な割合から考える家賃は固定費の中でも大きな割合を占めるため、売上目標に対して適正な比率に収めることが経営を安定させる上で不可欠です。
・目安は売上目標の7%〜10%: 一般的に、店舗の家賃は月商の8%〜10%以内に収めるのが理想的とされています。
・業種による違い: 飲食店の場合は、もう少し高めの10%〜15%が目安とされることもあります。
・目標設定の例: 月商300万円を目標とする場合、家賃は30万円未満に抑えるのが適切です。
2. 周辺の家賃相場を徹底的に調査する
自分の店舗の価値を正しく判断するためには、周辺エリアの類似物件の家賃相場を把握することが欠かせません。
複数の情報源を活用: 不動産ポータルサイトや地元の不動産会社から情報を集め、坪単価（1坪あたりの賃料）を比較します。
比較するポイント: 広さ、築年数、設備、階数、路面店か空中階か、といった条件が似ている物件を探して比較します。
変動要因も考慮: 賃料相場は立地条件や需要と供給によって変動するため、最新の情報を収集することが重要です。
3. 交渉で家賃を抑える
希望する物件が見つかったら、家賃交渉に挑戦してみるのも一つの方法です。
・交渉の余地があるか見極める: 空きテナントが多いエリアや、募集期間が長い物件は交渉に応じてくれる可能性があります。
・具体的な理由を用意する: 周辺相場との乖離、建物の老朽化などを根拠に値下げを交渉します。
・無理な交渉は避ける: 一般的に、家賃交渉の値引きは5%以内が安全圏内とされています。大幅な値下げを要求すると、オーナーの心証を損ねる恐れがあります。
・家賃以外の条件交渉: 敷金・礼金などの初期費用や、フリーレント（一定期間家賃を無料にする）期間の設定も交渉の余地があります。
4. 事業計画に基づいた予算設定
家賃は毎月発生する固定費です。店舗の開業・運営に必要な総コストを踏まえて、家賃にかけられる現実的な予算を立てましょう。
・継続的なコストを考慮: 家賃以外にも、共益費、光熱費、保険料、維持管理費など、毎月発生する費用をすべて洗い出します。
・初期費用も加味: 保証金（敷金）、仲介手数料、内装工事費などの初期費用も大きな負担となります。特に、保証金は賃貸住宅よりも高額になる傾向があります。
5. その他の視点
・専門家の助けを借りる: テナント仲介専門の不動産ブローカーは、市場データや交渉ノウハウを持っているため、適切な家賃設定をサポートしてくれます。
・事業の方向性を見直す: 理想的な立地の物件の家賃が高すぎる場合は、ポップアップショップでテスト出店するなど、事業規模や方向性自体を見直すことも選択肢の一つです。
