こんにちは、星ヶ丘不動産です。
親から実家を相続した。
しかし、自分はすでに別の場所に家を持っている。
兄弟も住む予定がない。
すぐに売るべきなのか。
賃貸にした方がいいのか。
それとも、思い出のある実家だから残しておくべきなのか。
相続した不動産について、このように悩まれる方は少なくありません。
特に実家の場合、
「不動産としてどうするのが得なのか」
だけでは決められない難しさがあります。
子どもの頃から住んでいた家。
両親が大切にしていた家。
家族が集まっていた場所。
そう簡単に、
「使わないなら売ればいい」
とはならないものです。
だからこそ私たちは、相続した不動産については、
売る・貸す・残す。
この3つを一度並べて考えてみることをおすすめしています。
相続した実家を「とりあえずそのまま」にしていませんか？
相続した直後は、さまざまな手続きがあります。
葬儀。
相続人同士の話し合い。
預貯金。
保険。
相続税。
名義変更。
家の中の片付け。
その中で、不動産は後回しになりやすいものです。
「急いで売る必要もないし、とりあえずそのままでいいか」
という判断になることも珍しくありません。
もちろん、すぐに結論を出す必要はないと思います。
ただし、
「何もしない」という状態を何年も続けること
には注意が必要です。
人が住まなくなった家は、想像以上に早く傷みます。
換気されない。
水を使わない。
庭の草木が伸びる。
郵便物がたまる。
害虫が発生する。
雨漏りなどの異常にも気づきにくくなる。
さらに、所有している限り固定資産税などの負担も続きます。
つまり空き家は、
使っていなくても維持費がかかる不動産
なのです。
選択肢① 相続した実家を「売る」
まず考えられるのが売却です。
今後、自分や家族が住む可能性が低く、
賃貸として運用する予定もないのであれば、
売却は非常に現実的な選択肢です。
売却する最大のメリットは、
不動産を現金化できること。
そして、
今後の維持管理から解放されること。
です。
固定資産税。
庭の手入れ。
建物の修繕。
火災保険。
空き家の確認。
こうした負担がなくなります。
また、兄弟姉妹など複数人で相続した場合も、不動産そのものを分けるのは難しいですが、売却して現金にすれば分けやすくなります。
「古い家だから解体して売る」はちょっと待ってください
相続した実家の相談でよくあるのが、
「古いので、壊して更地にした方が売れますよね？」
という質問です。
確かに、更地にした方が売りやすいケースはあります。
ただし、
必ずしも解体が正解とは限りません。
建物が古くても、
中古戸建として探している人。
自分でリノベーションしたい人。
事務所や店舗として利用したい人。
賃貸物件として購入したい投資家。
こうした買主がいる可能性があります。
先に建物を解体してしまえば、その選択肢はなくなります。
さらに当然ですが、解体費用もかかります。
そのため私たちは、
「古い＝とりあえず解体」ではなく、まず建物付きで売れる可能性を考える。
ことをおすすめしています。
リフォームしてから売った方が高く売れる？
これも非常によく聞かれます。
例えば300万円かけてリフォームしたら、
300万円以上高く売れるのでしょうか。
必ずしもそうではありません。
300万円かけても、売却価格が100万円しか上がらないのであれば、結果的には200万円マイナスです。
また、せっかく新品のキッチンを入れても、
買主が、
「このキッチンじゃなくて、自分で好きなものを入れたかった」
と思うこともあります。
特に最近は、中古住宅を購入して自分好みにリノベーションしたい方もいます。
そのため、
売るためのリフォームは、費用をかければかけるほど良いわけではありません。
清掃だけする。
庭だけ整える。
不用品だけ撤去する。
最低限の補修だけする。
何もせず現況で売る。
こうした選択肢も含めて考えます。
選択肢② 相続した実家を「貸す」
次に考えられるのが賃貸です。
例えば、
「売る決心まではつかない」
「将来、子どもが使う可能性がある」
「立地が良いので家賃収入が期待できそう」
という場合です。
仮に月10万円で貸すことができれば、
年間家賃収入は120万円です。
10年間なら単純計算で1,200万円。
それだけを見ると、
「売らずに貸した方が得なのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、ここにも注意点があります。
家賃10万円＝毎月10万円儲かるわけではない
賃貸にすると、さまざまな費用が発生します。
・固定資産税
・火災保険
・管理費
・募集費用
・修繕費
・給湯器
・エアコン
・水回り
・外壁
・屋根
そして、入居者が退去した後の原状回復。
また、常に入居者がいるとも限りません。
そのため、
家賃収入ではなく、最終的にいくら残るのか
を見る必要があります。
古い実家を貸す場合に一番考えたいこと
特に築年数の古い戸建を賃貸する場合、
私たちが気にするのは、
「貸した後にどこまでオーナーとして責任を持つのか」
ということです。
入居後に、
給湯器が壊れた。
雨漏りした。
水道管から漏水した。
エアコンが壊れた。
こうしたことが起きる可能性があります。
家賃収入を得るということは、
大家さんになる
ということでもあります。
「空き家にしておくより、とりあえず貸しておこう」
だけで決めるのではなく、
賃貸経営として成り立つのかまで考えることが重要です。
選択肢③ 相続した実家を「残す」
3つ目は、売らず、貸さず、そのまま保有する方法です。
これも決して間違いではありません。
例えば、
将来自分が住む可能性がある。
子どもが住むかもしれない。
土地として将来性がある。
再開発などが期待できる。
家族の思い出として、今はまだ手放したくない。
こうした理由があるなら、保有するという選択もあります。
ただし、
「残す」と「何となく放置する」は違います。
ここは非常に大切です。
残すなら「いつまで残すか」を決める
例えば、
「あと3年間は残す」
と決める。
3年後にもう一度、
売る。
貸す。
自分で使う。
を考える。
これなら良いと思います。
一方で、
「そのうち考えよう」
を繰り返して10年経ってしまうと、
建物はさらに古くなります。
相続人自身も年齢を重ねます。
場合によっては、さらに次の相続が発生する可能性もあります。
相続人が増えてしまえば、売却するときの話し合いが難しくなることもあります。
だから、
保有するなら期限を決める。
これも相続不動産では大切な考え方です。
相続登記は「そのうち」で済ませられなくなりました
もう一つ重要なのが相続登記です。
2024年4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った場合、原則として一定期間内に相続登記を申請することが義務化されました。
「実家はそのままだから名義も親のままでいい」
という考え方はできなくなっています。
さらに、この制度は義務化以前に発生した相続にも関係します。
そのため、
昔相続したけれど、まだ親や祖父母の名義になっている
という不動産がある方は、一度確認しておくことをおすすめします。
売る・貸す・残すを数字で比較してみる
例えば、名古屋市内に相続した戸建があるとします。
売却すると3,000万円。
賃貸なら月12万円。
固定資産税等が年間15万円。
賃貸にするために200万円の修繕が必要。
このような物件だったとします。
売却
3,000万円で現金化。
以後の維持管理は不要。
賃貸
年間家賃144万円。
ただし、
税金。
修繕。
管理。
空室。
原状回復。
などがあります。
保有
家賃収入なし。
固定資産税や維持管理費は発生。
ただし、将来土地価格が上がる可能性もあります。
こうして並べると、
「月12万円で貸せるから賃貸」
という単純な判断ではなくなります。
私たちなら「5つ」で考えます
相続した不動産について相談を受けたら、私たちは主に次の5つを考えます。
① 今いくらで売れるのか
まず現在の市場価値を知る。
② いくらで貸せるのか
想定家賃だけではなく、実際に借りる人がいるかを考える。
③ 貸すためにいくら必要なのか
リフォーム、設備交換、清掃など。
④ 今後いくら維持費がかかるのか
固定資産税、修繕、管理など。
⑤ 将来の価値はどうなりそうか
土地として残す意味があるのか。
この5つを並べて初めて、
売る・貸す・残す
を比較できると思っています。
名古屋市内でも「残した方がいい土地」はある
ここは少し不動産会社らしい話をしたいと思います。
相続した不動産について、
「使わないなら全部売却した方がいい」
とは私たちは思っていません。
例えば名古屋市内でも、
立地が良い。
土地の形が良い。
道路付けが良い。
一定の土地面積がある。
将来的にも住宅需要が期待できる。
このような土地なら、
「今すぐ売らずに残す」
という選択肢も十分あります。
特に星ヶ丘周辺、千種区、名東区などでは、
建物だけを見るのではなく、
「この土地そのものを持っておく価値はあるのか」
という視点も必要だと思います。
逆に「早めに売った方がいい不動産」もある
一方で、
何でも持っていれば価値が上がるわけではありません。
人口が減少する。
建物が老朽化する。
管理できなくなる。
需要が少なくなる。
売却しにくくなる。
こうした不動産もあります。
不動産は、
「持っているだけで安心な資産」ではありません。
場所や物件によっては、
時間が経つほど売りにくくなることもあります。
だから相続した時点で、
一度その不動産の現在地を確認しておく。
これは非常に大切だと思います。
実家は「思い出」と「不動産」を分けて考えてみる
実家を売るのは寂しい。
これは当然の感情だと思います。
私たちも、
「使わないなら売りましょう」
と簡単には言いたくありません。
ただ、
思い出を残すことと、建物を所有し続けることは必ずしも同じではありません。
写真を残す。
家具を一つ残す。
庭の木を新しい家に移す。
家族で最後に集まる。
いろいろな残し方があります。
そのうえで、
「この不動産をこれから10年間所有する意味はあるだろうか？」
と考えてみる。
感情を無視するのではなく、
感情と不動産としての価値を、一度分けて考えてみる。
それだけでも判断しやすくなることがあります。
相続してからではなく、相続する前に相談してもいい
実は、相続不動産について一番良いタイミングは、
相続が発生する前
かもしれません。
親が元気なうちに、
この家を将来どうするのか。
誰が相続するのか。
売却する可能性はあるのか。
土地を分けられるのか。
荷物はどうするのか。
少しだけでも話しておく。
相続が発生してから初めて兄弟で話し合うより、ずっとスムーズな場合があります。
もちろん、
家族で相続の話をするのは簡単ではありません。
だから最初から結論を出す必要はありません。
「この家、将来どうしようか？」
くらいから始めても良いと思います。
相続した実家は「いくらで売れる？」から始めてもいい
相続した実家をどうするか決まっていなくても、
不動産会社に相談して大丈夫です。
売却するといくらくらいなのか。
貸すなら家賃はいくらなのか。
そのまま残す価値はあるのか。
解体した方がいいのか。
リフォームした方がいいのか。
まず、それを知る。
そして、
売る・貸す・残すを比較してから決める。
私たちは、それで良いと思っています。
「査定をお願いしたら売らないといけない」
ということはありません。
むしろ、
売るかどうかを決めるために査定する。
くらいで良いのではないでしょうか。
星ヶ丘不動産が相続不動産で大切にしたいこと
相続した不動産には、
一般的な不動産売却とは少し違う難しさがあります。
お金だけではありません。
家族。
思い出。
将来。
いろいろなものが関係します。
だからこそ、
「3,000万円で売れます。売りましょう」
だけではなく、
売った場合。
貸した場合。
残した場合。
それぞれを一緒に考えられる不動産会社でありたいと思っています。
場合によっては、
「今は売らなくてもいいと思います」
という結論になるかもしれません。
それでもいいと思っています。
相続した実家について、
「どうすれば一番高く売れるか」だけではなく、「家族にとってどうするのが一番いいか」。
そこから考えてみる。
そして迷ったら、
「この実家、どうしたらいいと思います？」
くらいの気持ちで相談していただければと思います。
売ることが決まっていなくても大丈夫です。
星ヶ丘不動産では、名古屋市・千種区・名東区・星ヶ丘周辺の相続不動産や空き家について、売却・賃貸・保有それぞれの可能性を一緒に考えていきます。
