「道路より土地が高いけれど、売却できるのだろうか？」
「古い擁壁がある土地は、買い手が見つかりにくい？」
「相続した土地に高低差があり、どうすればよいかわからない」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
名古屋市の千種区・名東区・天白区・守山区などには、道路と敷地に高低差のある住宅地が数多く存在します。
高低差のある土地は、一般的な平坦地と比べて売却時に確認すべき事項が多く、場合によっては造成工事や擁壁の補修などが必要になることもあります。
しかし、高低差があるからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
今回は、名古屋市千種区・名東区を中心に不動産売買を行う星ヶ丘不動産が、高低差のある土地の売却方法や注意点について解説します。
1．高低差のある土地とは？
高低差のある土地とは、道路や隣接地との間に高さの違いがある土地を指します。
例えば、次のような土地が該当します。
・道路より敷地が2mほど高い土地
・道路より敷地が低くなっている土地
・隣地との境界に大きな擁壁がある土地
・敷地内に傾斜や段差がある土地
・石積みや古いコンクリート擁壁が残っている土地
名古屋市東部の丘陵地では、このような土地も珍しくありません。
高低差のある土地は、眺望や日当たり、プライバシーの確保などでメリットがある一方、建築計画や造成費用によって評価が変わる場合があります。
2．高低差のある土地が売却しにくいといわれる理由
① 造成工事に費用がかかる場合がある
高低差のある土地に建物を建築する際には、敷地の状況によって切土や盛土、擁壁の新設・改修などが必要になることがあります。
一般的な平坦地より工事費が高くなる場合があり、購入希望者が慎重になる理由の一つです。
ただし、既存の地形を活用して建築できる場合もあるため、必ずしも大規模な造成工事が必要とは限りません。
② 擁壁の安全性を確認する必要がある
擁壁とは、土地の高低差によって土砂が崩れることを防ぐための構造物です。
古い住宅地では、築造時期や構造、検査記録などが不明な擁壁もあります。
特に注意したいのは、次のようなケースです。
・擁壁に大きなひび割れがある
・擁壁が傾いている、または膨らんでいる
・排水設備の状態が確認できない
・擁壁の築造時期や構造が不明
・現在の建築計画に対して安全性の確認が必要
このような場合、購入希望者や建築会社から追加調査を求められることがあります。
③ 建築できる建物に制約が生じることがある
高低差のある土地では、道路との接続方法や建物の配置、基礎の計画などが重要になります。
また、敷地の条件によっては、建築基準法や盛土規制法などに基づく確認や手続きが必要です。
名古屋市では2025年5月19日から市内全域が宅地造成等工事規制区域に指定されています。
ただし、区域内のすべての土地で工事許可が必要になるわけではなく、工事の内容や規模によって判断されます。
3．高低差のある土地を売却する3つの方法
① 現況のまま一般の購入希望者へ売却する
現在の土地の状態を維持したまま、不動産会社を通じて購入希望者を探す方法です。
造成工事などを売主側で行わずに販売できる可能性があり、工事費の先行負担を抑えられます。
一方で、購入希望者が建築費用や造成費用を考慮するため、販売価格や売却期間に影響することがあります。
② 造成工事などを行ってから売却する
必要な造成工事や擁壁工事などを行い、住宅を建築しやすい状態にしてから売却する方法です。
土地の利用方法が明確になり、購入希望者が検討しやすくなる可能性があります。
ただし、工事費をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。
工事前に、不動産会社や建築会社と費用対効果を確認することが重要です。
③ 不動産買取会社へ売却する
高低差のある土地を取り扱う不動産会社に、直接買い取ってもらう方法です。
買取会社が購入後の造成計画や販売方法を検討するため、土地の状況によっては現況のまま売却できる可能性があります。
一般の購入希望者を探す方法と比べて売却条件やスケジュールを調整しやすい一方、買取価格は再販売費用や事業リスクを考慮した金額になります。
4．高低差のある土地の売却価格はどう決まる？
高低差のある土地の価格は、単純に坪数だけで決まるものではありません。
主に以下のような条件を総合的に確認します。
・土地の所在地や周辺の取引相場
・敷地面積・形状・接道条件
・道路や隣地との高低差
・既存擁壁の構造や状態
・建築可能な建物の規模
・必要となる造成・解体工事
・分筆による販売の可能性
例えば、同じ100坪の土地でも、道路との高低差が小さい土地と、大規模な擁壁工事が必要な土地では評価が異なることがあります。
一方で、立地条件が良く、既存の地形を生かした建築が可能であれば、高低差があっても需要が見込める場合があります。
大切なのは、高低差があるという理由だけで土地の価値を判断しないことです。
5．高低差のある土地は分筆して売却できる？
面積の大きい土地では、複数の区画に分けて売却する方法も考えられます。
例えば、150坪の土地を一括で販売する場合、購入できる方が限られる可能性があります。
しかし、敷地条件や法令上の要件を満たせば、50坪程度の土地を3区画に分けて販売するという選択肢もあります。
ただし、分筆には測量や登記などの費用がかかり、各区画の接道条件や建築計画によっては希望どおりに分けられないこともあります。
また、土地の分筆登記と、宅地造成・開発行為に必要な許可は別の問題です。
実際に分筆して販売する場合には、土地全体の条件を確認したうえで計画する必要があります。
6．高低差のある土地を売却する前に確認したいこと
売却を検討する際には、次の資料や情報があると相談を進めやすくなります。
・土地の登記情報や公図
・地積測量図・境界確定測量図
・擁壁の図面や工事記録
・過去の造成工事に関する資料
・建物がある場合は建築確認関係書類
もちろん、これらの資料がすべて揃っていなくても、不動産会社への相談は可能です。
資料の有無によって調査方法や売却条件が変わる場合があるため、まずは現状を伝えることが大切です。
7．高低差のある土地を売却するときに大切なこと
高低差のある土地の売却では、平坦な土地と同じ方法が必ずしも最適とは限りません。
造成工事をしてから販売した方がよい土地もあれば、現況のまま売却した方が売主様の負担を抑えられる土地もあります。
また、面積の大きい土地では、分筆によって購入希望者の幅が広がる可能性もあります。
売却価格だけでなく、工事費用、売却期間、契約条件などを総合的に検討することが重要です。
8．名古屋市の高低差のある土地の売却は星ヶ丘不動産へ
星ヶ丘不動産では、名古屋市千種区・名東区を中心に、土地や中古住宅の売買、買取に取り組んでいます。
高低差のある土地についても、立地条件や擁壁の状況、土地の利用方法などを確認しながら、売却方法をご提案しています。
「古い擁壁があるので売れるか心配」
「相続した土地を現況のまま売却したい」
「造成工事をするべきか迷っている」
「大きな土地を分けて売却できるか知りたい」
このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
高低差のある土地だからといって、売却を諦める必要はありません。
土地の特徴を理解し、その土地に合った売却方法を考えることが大切です。
星ヶ丘不動産では、仲介による売却だけでなく、条件に応じた直接買取についてもご相談を承っています。
※土地の状況によっては買取できない場合があります。建築・造成の可否や必要な手続きについては、個別の調査・確認が必要です。
