「古い擁壁がある土地は売却できるのだろうか？」
「擁壁にひび割れがあるけれど、そのまま売っても大丈夫？」
「擁壁を造り直さないと買い手が見つからない？」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
名古屋市の千種区・名東区・天白区・守山区などには、道路や隣地との高低差を支える擁壁が設置された住宅地が数多くあります。
特に古い住宅地では、築造から数十年が経過した擁壁や、工事当時の図面が残っていない擁壁も見受けられます。
結論から申し上げると、古い擁壁がある土地でも売却は可能です。
ただし、擁壁の状態や建築条件によっては、売却価格や購入希望者の判断に大きく影響することがあります。
今回は、名古屋市千種区・名東区を中心に不動産売買を行う星ヶ丘不動産が、擁壁のある土地を売却する際の注意点や売却方法について解説します。
1．そもそも擁壁とは？
擁壁とは、道路や隣接地との高低差によって土砂が崩れることを防ぐために設置される構造物です。
一般的な住宅地では、次のような擁壁が見られます。
・鉄筋コンクリート造の擁壁
・無筋コンクリート造の擁壁
・間知ブロック積みの擁壁
・石積みの擁壁
擁壁にはさまざまな構造があり、築造された年代や工事方法によって安全性の確認方法も異なります。
また、見た目がきれいだからといって、必ずしも現在の建築計画に適合するとは限りません。
反対に、古い擁壁だからといって、すべて造り直さなければならないわけでもありません。
大切なのは、擁壁の構造や状態、築造時の資料などを確認することです。
2．古い擁壁がある土地はなぜ売却しにくい？
① 擁壁の安全性を確認できない場合がある
古い住宅地では、擁壁の築造時期や工事記録が不明なことがあります。
例えば、次のような状態です。
・擁壁の設計図面が残っていない
・工事当時の許可・検査記録が確認できない
・擁壁にひび割れや傾きがある
・排水設備が適切に機能しているかわからない
・増し積みなどの改修履歴が不明
こうした場合、購入希望者が建築会社などに相談した際、追加調査や補修が必要と判断される可能性があります。
その結果、購入を見送られたり、価格交渉につながったりすることがあります。
② 建て替え時に追加工事が必要になる場合がある
現在住宅が建っている土地でも、将来の建て替え時に同じ条件で建築できるとは限りません。
例えば、既存の擁壁について安全性を確認できない場合、建物の配置を変更したり、基礎の設計を工夫したりする必要が生じることがあります。
また、状況によっては擁壁の補修や再築造が必要になる可能性もあります。
こうした費用は、土地を購入する方にとって大きな判断材料になります。
③ 擁壁工事に多額の費用がかかる場合がある
擁壁工事の費用は、高さや延長、構造、地盤条件、重機の搬入経路などによって大きく異なります。
例えば、道路との高低差が大きく、既存擁壁を撤去して新たに築造する場合には、数百万円以上の工事になることもあります。
ただし、擁壁の高さだけで工事費を判断することはできません。
土地の状況によっては、既存擁壁を活用できる場合もあります。
売却前に高額な工事を行うことが、必ずしも最善の方法とは限らないのです。
3．古い擁壁は必ず造り直さないと売却できない？
擁壁が古いという理由だけで、売却前の造り直しが一律に必要になるわけではありません。
不動産売買では、現況のまま土地を売却する方法もあります。
ただし、現況で売却できることと、その擁壁を将来の建築工事で利用できることは別の問題です。
購入後に建物を新築・建て替えする際には、建築計画に応じた安全性の確認が必要になる場合があります。
また、擁壁の不具合や過去の工事履歴など、売主が把握している重要な情報は、契約前に適切に伝える必要があります。
売却するために擁壁を造り直すべきかどうかは、工事費用と売却価格の両方を考慮して判断することが大切です。
4．擁壁のある土地を売却する3つの方法
① 現況のまま仲介で売却する
擁壁をそのまま残し、不動産会社を通じて購入希望者を探す方法です。
擁壁工事の先行負担を抑えられる可能性があります。
一方で、購入希望者が擁壁の状態を確認する必要があるため、売却まで時間がかかる場合があります。
② 擁壁を補修・再築造してから売却する
擁壁の安全性や建築上の問題を解消してから売却する方法です。
購入希望者が土地を検討しやすくなる可能性がありますが、工事費を回収できるとは限りません。
特に高低差が大きい土地では、工事費用が売却価格に見合うか慎重に判断する必要があります。
③ 不動産会社に直接買い取ってもらう
擁壁のある土地を取り扱う不動産会社へ直接売却する方法です。
買取会社が購入後の造成工事や建築計画、再販売方法を検討するため、条件によっては擁壁を残したまま売却できる可能性があります。
ただし、買取価格には購入後の工事費用や再販売に伴うリスクなどが反映されます。
売却価格を重視する場合は仲介、売却期間や工事負担を重視する場合は買取というように、目的に合わせた選択が重要です。
5．擁壁のある土地の売却価格はどのくらい下がる？
「擁壁がある土地は、平坦な土地より何割安くなるのか？」
このような質問をいただくことがあります。
しかし、擁壁があるという理由だけで、一律に何割安くなると判断することはできません。
例えば、同じ名古屋市千種区・名東区内の土地でも、次のような条件によって評価が変わります。
・擁壁の高さと延長
・擁壁の構造や状態
・道路との高低差
・擁壁工事の必要性
・建物の配置や建築方法
・周辺の土地取引相場
・敷地面積や接道条件
既存の擁壁を活用できる土地と、全面的な再築造が必要な土地では、購入後にかかる費用が大きく異なります。
そのため、単純に近隣の坪単価を掛け合わせるだけでは、適正な売却価格を判断できないことがあります。
擁壁のある土地こそ、現地の状況を踏まえた個別の査定が重要です。
6．擁壁のある土地を売却する前に確認したいこと
売却前には、可能な範囲で以下の事項を確認しておくとよいでしょう。
擁壁の所有者と管理関係
擁壁が自分の敷地内にあるのか、隣地にあるのか、境界付近に設置されているのかを確認します。
擁壁の所有・管理関係は、将来の補修費用や隣地との調整にも関わる重要な事項です。
擁壁の築造時期や工事資料
古い図面や造成工事の記録が残っている場合には、保管しておくことをおすすめします。
資料がない場合でも売却相談は可能ですが、追加調査が必要になることがあります。
土地に関係する法令
名古屋市では、2025年5月19日から市内全域が宅地造成等工事規制区域に指定されています。
そのため、一定の規模や条件に該当する造成工事などを行う際には、盛土規制法に基づく許可や届出などが必要になる場合があります。
また、建築基準法やその他の法令による制限も確認する必要があります。
なお、擁壁がある土地すべてに工事義務が発生するわけではありません。
7．擁壁のある土地は、工事をする前に相談することが大切
擁壁のある土地を売却する際、最初から高額な工事を行う必要はありません。
例えば、擁壁の補修や再築造に多額の費用がかかる場合、工事後の売却価格によっては、現況のまま売却した方が売主様にとって有利になる可能性もあります。
また、土地の広さや形状によっては、建物の配置を工夫したり、分筆して販売したりする方法も考えられます。
売却方法は一つではありません。
土地の状態や売主様のご希望に合わせて、最適な方法を検討することが大切です。
8．名古屋市で擁壁のある土地の売却・買取なら星ヶ丘不動産へ
星ヶ丘不動産では、名古屋市千種区・名東区を中心に、土地や中古住宅の売買・買取を行っています。
特に高低差のある土地については、擁壁の状態や接道条件、土地の利用方法などを確認しながら、売却方法をご提案しています。
「古い擁壁があり、売却できるか心配」
「擁壁の工事費用が高そうで困っている」
「相続した土地を現況のまま売却したい」
「他の不動産会社から売却が難しいと言われた」
このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
高低差や擁壁があるからといって、土地の価値がなくなるわけではありません。
土地の特徴を正しく理解し、その土地に合った売却方法を見つけることが重要です。
星ヶ丘不動産では、仲介による売却だけでなく、条件に応じた直接買取についてもご相談を承っています。
高低差のある土地の売却・買取について、詳しくはこちらをご覧ください。
